济南“太阳城广场”房地产项目业主集资自救靠谱吗？
经济导报记者 王伟
“水、天然气的配套手续已经办妥，预计今年7、8月份房子可以验收交付。” 济南太阳城广场业主朱丽华20日告诉经济导报记者。
年近六十的朱丽华还有另一个身份：太阳城广场业主众筹自救项目负责人。 太阳城广场原合同规定，该物业应于2015年底交付，但由于开发商山东国大房地产有限公司（国大地产）资金链断裂，该物业至今尚未交付。已交付。 业主维权失败后，他做出了一个大胆的决定：众筹自救，推动大楼复工。
自2016年7月发起众筹自救以来，已经过去半年多了。作为失主代表，朱丽华坦言，这段时间自己减重了十几公斤。 不过，眼看着烂尾楼盘即将盘活，朱丽华此话一出，脸色就变了。 他的脸上露出了欣慰的笑容。
业主通过出售房产弥补资金缺口
济南太阳城广场项目位于市内经十路与纬七路交叉口，距西侧和谐广场商圈仅5分钟步行路程。 黄金地段的房产交付延迟的时间越长，意味着业主的损失就越大。
“启动众筹自救的目的是尽快交出房子，尽量减少业主的损失。” 朱丽华说道。
朱丽华等业主代表通过梳理发现，该物业虽然已暂停施工，但一切手续齐全。 开发商只是资金链有问题。 一旦资金得到补充，项目就可以继续进行。 经过与开发商充分沟通和政府部门协调，业主与开发商达成一致：业主将筹集资金推动复工建设。
值得注意的是，众筹自救业主接手该项目时，只完成了60%的建筑工作，从电线电缆的安装到消防、中水、遮阳设施的建设，还有院子里的垃圾填埋场。 等待尚未结束。 “当时估计，仅这个项目的资金缺口就在1000万元左右。” 朱丽华告诉经济导报记者。
这种资金缺口对于房地产建设来说并不是一个大数额，动不动就达到上亿元，但对于非经营者业主来说却是一个不小的压力。 朱丽华等业主代表商议出售房屋以填补资金缺口——太阳城广场尚有不少房屋待售。
“到目前为止，我们自己已经卖掉了10多套房子，还有一些储藏室和停车位。” 朱丽华透露，这些房子和车位都是业主和周围亲友内部消化的。 外面的人不理解，情况不好也不敢买，怕被套牢。
“如果你跑，你的腿就会被打断，你的嘴就会被打伤。”
一旦初始资金到位，还需要完成各种支持程序。 已经退休的朱丽华并不是房地产专业人士。 他一切都要从头学起，靠的是“断腿穿嘴”。 朱丽华亲自处理螺丝、胶带等原材料的采购：“当然我更关心自己的生意，希望花更少的钱保证更高的质量。”
朱丽华透露，业主没有与开发商签订任何书面协议，也没有聘请专业机构来监督该项目。 “购房合同签了，但最终房子没能如期交付。众筹、自救靠的是相互信任。”朱丽华说。
为了解更多太阳城广场项目业主众筹自救情况，21日，经济导报记者致电国大地产倪姓负责人，但对方拒绝接听。并且无法联系到。
在业主们的努力下，众筹自救逐渐成型。 建筑工程基本完成，水、天然气手续陆续完成。 整天往返于工地和各个办公室的朱丽华丝毫不敢放松。 接下来，该大楼需要消防验收，供暖、供电手续尚未办理完毕。 这些配套设施和各种验收都需要钱，出现了新的资金缺口。 我们应该做什么？
她和自救小组的其他几位业主算了一下，该楼还有60多户需要搬迁。 虽然开发商承诺的搬迁价格低于当时的市场价格，但搬迁并不是免费的，每户都需要缴纳一定的费用。 回购费用从几十万不等。 此外，该物业还有七八套房子没有出售。 粗略计算一下，如果这些能够尽快兑现，几乎可以弥补剩余的资金缺口。
“这都是大家辛苦赚来的钱，压力挺大的，不敢想象如果事情不顺利我该怎么办。”朱丽华说。
自救房屋的建设不是一朝一夕就能完成的。 现在，五人业主自救队中，只剩下朱丽华和另一名业主代表长期专注于该项目。 部分业主担心自身利益进一步受损，不愿提前缴纳天然气开户费来弥补项目资金缺口。 不过，一想到能够尽快把房子交出去让自己和邻居住上新房，他们在疲惫不堪的情况下又精神一振。
“希望政府部门在后续的消防验收、用电审批等手续上能够开绿灯。” 在朱丽华看来，前期复工的顺利进行，离不开政府相关部门提供的各种便利。
业主自救有风险
在济南房地产行业，太阳城广场并不是第一个业主众筹自救的项目。 此前，山九水源项目和怀远新城项目均未完工，业主们纷纷尝试众筹自救。 由于每种情况不同，众筹自救的效果也不同。
据了解，山九水源虽然依靠业主自救成功，但仍留下不少问题。
据介绍，当时，由于业主急于交房，小区水电尚未改为生活水电，水电费一度奇高，导致小区业主入住率低。 由于开发商内部股权问题尚未解决，怀远新城项目进展并不顺利。
山东财经大学教授、经济导报特约评论员郭松海接受采访时表示，业主众筹拯救烂尾楼是特例，不可复制。 工程建设是一个专业性很强的领域。 由没有专业背景的业主完成。 业主能否实施有效的监督，确保工程质量，简化各项手续，是对业主的考验。
“自救复工的业主承担的风险还是相当大的。” 国浩律师事务所（济南）律师杨凯表示，风险来自于开发商对楼宇实际情况的披露。 如果开发商如实披露，业主可以按照这些条件尽力而为。 但如果开发商故意隐瞒真相，导致实际资金缺口远远超过披露的资金缺口，就会增加业主自救的风险。 这也是对主人筛选能力的考验。
此外，烂尾楼业主有责任自救复工。 成功的因素一方面取决于业主自身的自救能力，另一方面取决于建筑物的具体情况。 如果一栋大楼只有资金缺口，业主自筹资金重建大楼，相当于开发商的资金来源从银行融资转变为小规模业主融资。 在建筑验收等方面开发商仍将是主体。 。 这种情况下，成功的概率比较高； 如果烂尾楼不仅是财务问题，而且还有各种手续没有理顺，单纯靠向业主筹集资金是很难盘活房产的。
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